Как сделать рефинансирование ипотечного кредита

Предлагаем ознакомиться со статьей: "Как сделать рефинансирование ипотечного кредита" с ответами на все сопутствующие вопросы. Если возникли дополнительные вопросы или захотите уточнить нюансы, обращайтесь к дежурному юристу.

Что такое рефинансирование ипотеки?

Сегодня многие банки РФ предлагают рефинансировать ипотечные договоры для того, чтобы клиенты могли погасить задолженность, возникшую перед другим банком и облегчить себе условия для выплаты остатка по ипотеке.

Если раньше люди понятия не имели, что такое рефинансирование ипотеки, то сегодня об этой программе знает каждый второй россиянин, который сталкивался с ипотечным кредитованием.

Под рефинансированием понимается процесс взятия ипотеки или кредита с целью погашения предыдущего долга в другом банке. Как оформить процедуру рефинансирования, в каких банках клиентам предлагается эта программа?

Что дает рефинансирование ипотеки клиенту банка?

Благодаря тому, что клиент переоформит ипотеку в другом банке, он сможет:

  • снизить сумму ежемесячного платежа за счет уменьшения процентной ставки или увеличения срока кредита;
  • уменьшить размер переплаты по ипотеке за счет сокращения срока выплат;
  • снять обременение с предмета договора (объекта недвижимости). Квартира будет передана в собственность заемщика. Он имеет право ее продавать, обменять и др.;
  • изменить валюту ипотеки. Это актуально для тех заемщиков, которые брали ипотеку в иностранной валюте до 2014 года. В связи со скачком курса доллара таким клиентам стало тяжелей оплачивать ипотеку. Им целесообразно поменять валюту кредитования путем рефинансирования ипотеки.

Полезное видео

Учитываем особенности

Есть и некоторые недостатки или особенности рефинансирования, которые нужно учитывать. Так, в соответствии с положениями п.2 ст.43 Закона об ипотеке, кредитор может запретить последующее кредитование, внести необходимый пункт в договор. Последствия – использовать приобретенную в ипотеку квартиру в качестве залога станет невозможно. А это резко снижает шансы на перекредитование. Новый банк удовлетворит заявку на рефинансирование, если ему будет предложена под залог другое ликвидное имущество.

Но в случае перекредитования заемщик лишается права получать этот вычет. С другой стороны, поскольку новый договор также касается ипотеки, его характер, как считают практикующие юристы, не лишает клиента банка претендовать на компенсацию расходов.

Для юридических лиц, которые являются выгодными заемщиками, есть риск того, что кредитор намеренно будет мешать ему перекредитоваться. Методы разные, например, внесение неправдивой информации о недобросовестности в бюро кредитных историй, сообщение ее по линии сотрудников служб безопасности финансовых учреждений. Поэтому от организаций требуется осторожность и предварительная подготовка, а именно:

  1. Заранее обратиться с просьбой о реструктуризации.
  2. Описать тяжелое финансовое положение юрлица, обременительность текущего кредита.

Такие подготовительные действия помогут вызвать желание кредитора избавиться от проблемного должника. Аналогичные действия может предпринять и частное лицо, если условиями договора запрещено использование залога для последующего кредитования на основе п.2 ст.43 Закона об ипотеке.

Ранее рефинансированный ипотечный кредит

Еще одна особенность – банк отказывает в перекредитовании на ранее рефинансированный ипотечный кредит. Это в полной мере касается и тех случаев, в которых заем на жилье ранее был реструктурирован.

Под меньший процент

Перекредитоваться под меньший процент можно с помощью существующих государственных программ предоставления ипотеки. Одна из них приведена выше, допускает рефинансирование под 6%. Другие программы менее выгодны, рассчитаны на определенные группы населения – врачи, молодые семьи, пенсионеры, учителя, военные и т.п. Условия и возможности рефинансирования необходимо уточнять индивидуально в каждом случае.

Заключение

Изменить условия ипотечного договора можно не только реструктуризацией, но и перекредитованием. Процедура недешевая, стоит денег, только за экспертную оценку квартиры в 80 м2 придется уплатить 8 т.р. и более. Чтобы не поступил отказ, и уплаченные деньги не пропали, рекомендуется предварительно проконсультироваться у кредитного юриста. Этот шаг предупредит ошибки и повысит шансы на успех.

Как сделать рефинансирование ипотечного кредита

В России снижаются ставки по ипотеке — это может быть выгодно не только новым заемщикам, но и ипотечникам с уже действующими кредитами. В 2020 году доля рефинансирования может вырасти до рекордного уровня, прогнозируют аналитики.

Те, кто брал кредит под 11-12% годовых, сегодня с завистью смотрят на тех, кто может получить его под 8-9%. Рассказываем, насколько выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях это будет невыгодно.

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Сейчас на рынке складывается благоприятная макроэкономическая ситуация, что положительно влияет на стоимость кредитов. «У людей появляются экономические стимулы для улучшения условий по ранее взятым кредитам, поэтому 2020 год будет годом рефинансирования. Программа помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа», — считают в пресс-службе ВТБ. В банке возросший интерес клиентов к рефинансированию отметили еще в прошлом году на фоне снижения ипотечных ставок — им воспользовались 42,3 тыс. клиентов, общая сумма выдач составила 85,9 млрд руб.

Росту рефинансирования способствует снижение ипотечной ставки, она зависит от разницы между ставкой по действующим кредитам и ставкой, под которую можно его рефинансировать, поясняли аналитики «Дом.РФ». В феврале 2020 ЦБ понизил ключевую ставку до 6%, это стало шестым снижением подряд. По прогнозам «Дом.РФ», уменьшение ставок по ипотеке продолжится — уже в первом полугодии они снизятся до 8,7%. По данным «Дом.РФ», текущие ставки топ-15 ипотечных кредиторов по рефинансированию составляют 8,8%, а средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между показателями превысила 2%. Исследования мировой практики показали, что именно при достижении такого значения склонность заемщиков к рефинансированию выходит на пиковые значения.

Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2018 году, после снижения ставок до уровня около 9,5–10%, отмечают аналитики «Дом.РФ». В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.) из-за роста ставок в начале года. В России уже наблюдается огромная волна рефинансирования ипотечных кредитов на фоне снижения ставок, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По прогнозам «Дом.РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки.

Когда стоит рефинансировать кредит

Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1%, и осталось платить больше года. По мнению риелторов из «БЕСТ-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.

Читайте так же:  Отзывы на взятие кредита наличными средствами

В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.

При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.

Что нужно учитывать

Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, то клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимость, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5-1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также может понадобится оплатить ячейку или оформления аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой также могут взять процент или фиксированную сумму.

На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы «БЕСТ-Новострой». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.

Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее эта опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новостой» Ирина Доброхотова.

Когда рефинансирование не выгодно

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (не зависимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.

Текущие условия банков

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.

В ВТБ программа доступна по ставке от 8,5% для клиентов других банков, от 8,3% — для зарплатных клиентов ВТБ. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

По оценкам «БЕСТ-Новострой», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк (ставка рефинансирования от 7,8%), Юникредитбанк (от 7,9%), Банк Возрождение (от 8,25%) и АК Барс (от 8,25%, акция до 29.02.2020), ВТБ (от 8,3%), Райффайзенбанк (от 8,39%) и Газпромбанк от 8,4%.

В каких случаях и можно ли рефинансировать ипотеку?

Возможность перекредитования зависит от многих условий: состояние экономики, банковской системы, кредитоспособность клиента, политика конкретной финансовой организации, в которую обращается заемщик. Учет всех этих факторов, их правовая и финансовая оценка дает ответ на вопрос о возможности и целесообразности проведения рефинансирования.

Как происходит рефинансирование ипотеки: этапы

В каждом банке индивидуальные этапы рефинансирования, однако порядок процедуры одинаков везде:

  • Заемщик собирает необходимый пакет документов, получает справку в исходном банке, с которым он ранее заключил ипотеку. В этой справке должна быть отражена информация об остатке задолженности и процентах по ипотеке.
  • Клиент подает анкету-заявку в другой банк и ждет ее одобрения.
  • Банковский сотрудник приглашает клиента в отделение, забирает у него необходимые документы, в том числе и документы на залоговую недвижимость.
  • В течение 1 месяца банк рассматривает заявку потенциального заемщика, после чего вновь приглашает его для заключения нового ипотечного договора.
  • Заключенный договор проходит процедуру регистрации. После этого банк перечисляет деньги предыдущему банку, где клиент ранее брал ипотеку.
  • Когда деньги будут перечислены, заемщик должен предоставить в новый банк документ о том, что в предыдущем банке к нему уже не имеют никаких претензий, что он погасил там ипотеку.
  • Какие документы нужны для оформления программы рефинансирования ипотеки?

    Перечень документов примерно одинаков во всех банках, предоставляющих такую услугу:

    • гражданский паспорт;
    • трудовая книжка или трудовой договор;
    • СНИЛС;
    • документы на недвижимость, выступающую в качестве залога;
    • справка о доходах (форма 2–НДФЛ или по форме Банка);
    • действующий ипотечный договор (копия).

    Отзывы клиентов банков: разбираем на примере

    Одним из верных способов увидеть ситуацию изнутри, является получение информации из первых уст, то есть от людей, которые уже пользовались подобной услугой. Итак, рассмотрим реальные отзывы, когда клиенты действительно получили выгоду от рефинансирования, а также их отрицательный опыт.

    Роман (клиент ВТБ 24): «Спустя год после оформления ипотеки, понял, что больше не осилю ежемесячный платеж. Узнал о такой услуге, как перекредитование, и начал искать подходящий банк. Наткнулся на программу, предлагаемую ВТБ 24. Условия мне очень приглянулись: ставка – 8,8 % (при текущей 11%), сумма – до 30 млн. руб., срок – до 30 лет. Особенно порадовало отсутствие комиссий за обслуживание и штрафа за досрочное погашение.

    Перешел на их официальный сайт, заполнил заявку. Положительный ответ пришел примерно через 2 дня по смс, хотя боялся отказа из-за скромного размера своего ежемесячного дохода. Оформили все быстро, никаких проблем не возникало. Очень рад, что воспользовался этой услугой».

    Ольга (постоянный клиент «Сбербанка»): «Подала заявление на рефинансирование ипотечного кредита еще 16 марта 2018 года (текущую ссуду оформляла в этом же банке). Сейчас уже 23 сентября, а внятного ответа до сих пор нет. Каждый раз присылают какие-то отписки. Последний срок рассмотрения заявки продлили до 11 октября 2018 года. Очень обидно, что такое отношение к постоянным клиентам!».

    Читайте так же:  Сравнение 2х кредитов с погашениями и без

    Владимир (клиент «Транскапиталбанка»): «После 2 лет выплаты ипотеки решил попробовать произвести перекредитование. Обратился в ТКБ, предложили 9,45% или 8,45% (если будет оплачено 3% от ссуды). Очень вежливые сотрудники, грамотно проконсультировали, объяснили нюансы процедуры.

    По итогу получилась экономия приблизительно 500 тыс. руб., при этом ежемесячно выплачивал 60 тыс. рублей».

    Могут ли банки рефинансировать клиенту ипотеку без подтверждения дохода?

    На такую авантюру идут далеко не все финансовые организации. Однако точно сказать, что банки не работают с клиентами, которые не могут предоставить справку 2–НДФЛ или по форме Банка, нельзя.

    Банки могут принять заявку потенциального заемщика, если он сможет предоставить другие доказательства своей платежеспособности. Например, принесет копию загранпаспорта с отметками о выезде в другие страны, выписку из Росреестра о праве собственности на дорогое жилье, выписку о наличии счета в банке и др.

    Банк выдвигает таким клиентам следующие требования:

    • обязательное наличие гражданства РФ;
    • наличие прописки в регионе оформления ипотеки;
    • возраст заемщика – более 21 года;
    • положительная кредитная история;
    • наличие созаемщиков и поручителей.

    Требования к залоговой недвижимости

    Банк, где заемщик планирует перекредитовать ипотеку, тщательно проверяет всю документацию, поданную клиентом, в том числе и документы на объект недвижимости, выступающий в качестве залога по ипотеке:
    • залоговая недвижимость по новому договору должна остаться той же, что и по первоначальному соглашению с другим банком;
    • банк не подпишет соглашение на рефинансирование ипотеки, если залоговая недвижимость будет на обременении (исключение – обременение от банка-кредитора, с которым заемщик заключил договор изначально);
    • заемщик должен быть владельцем залоговой недвижимости и это должно подтверждаться соответствующими документами (договором купли–продажи, выпиской из Росреестра о праве собственности на жилье);
    • в залоговом жилье может быть зарегистрирован только заемщик и его близкие родственники.

    Рефинансирование ипотеки выгодно как банку, так и клиенту, потому что он может улучшить условия своего ипотечного кредитования, снизить ставку по ипотеке, увеличить срок кредитования.

    Перед тем как соглашаться на рефинансирование, нужно просчитать, что «овчинка стоит выделки». Если по результатам расчетов вы сэкономите десятки, сотни тысяч рублей, то однозначно вам стоит рассмотреть программу перекредитования ипотеки.

    Полезная инструкция, как сделать рефинансирование ипотеки

    Перекредитоваться в другом банке – один и возможных способов, чтобы снизить размер платежей по ипотеке или срок ее действия. Воспользоваться этим могут не все. Финансовые организации неохотно отказываются от прибыли, умышленно прибегают к разным условным запретам, которые мешают рефинансированию. Но даже в этих случаях можно добиться других, более выгодных условий, если отвечать необходимым условиям.

    Случаи, когда необходимо проведение процедуры

    Перед тем как сделать рефинансирование ипотеки, нужно учесть следующее. Уменьшение процентной ставки, как у банка-кредитора, так и у его конкурентов еще не повод требовать или просить рефинансировать текущий заем. Нередко можно прочитать гневные отзывы, что финансовая организация отказала в перекредитовании на полпроцента. Нередко такое изменение бессмысленно.

    И наоборот, проведение процедуры необходимо, если:

    • Процентная ставка ниже на 4-5% и более;
    • Оставшийся срок действия договора ипотеки 5-10 и более лет;
    • Есть реальные, объективные проблемы с платежеспособностью.

    Существенное понижение ставки наблюдается в период 2017-2018 годов. Ипотека выдавалась в 2015 году под 15% и более. Уже через два-три года она стала доступна по 8-11%, а для некоторых категорий заемщиков, как указано выше, – под 6%.

    Дошло до того, что у некоторых банков около половины оформленных займов на жилье образовались в результате перекредитования (дальневосточный Примсоцбанк). А это сигнал для всех остальных должников – экономическая ситуация в стране положительная, располагает как к получению новых, так и для рефинансирования текущих займов.

    Пошаговый алгоритм для того, чтобы перекредитоваться в другом банке

    Начать решение вопроса о том, как сделать рефинансирование ипотеки, нужно с внимательного изучения условий текущего договора. На основании п.2 ст.43 Закона об ипотеке, банк вправе запрещать последующую ипотеку, прописывая в соглашении ограничения на использование предмета залога при рефинансировании. Отсутствие ликвидного имущества для обеспечения кредита – весомый аргумент для отказа в перекредитовании.

    Общий пошаговый алгоритм выглядит так:

    1. Рассмотреть предлагаемые программы в разных банках, начиная с ведущих (Сбер, ВТБ, Тикькофф, Райффайзен и т.п.).
    2. Узнать у них, какие документы нужно подать вместе с заявкой.
    3. Собрать указанные документы по списку, в зависимости от того, куда приходится обращаться за перекредитованием.
    4. Заполнить заявку и передать вместе с пакетом менеджеру банка.
    5. Если запрос удовлетворен, заключить новый договор.

    Изучаем программы и требования

    Рассматривая программы, необходимо учитывать не только процентную ставку, но и график платежей – аннуитетный или дифференцированный. Кроме того, обращать внимание следует на страховку и другие комиссии, после чего приступить к вычислениям. Нередко после проделанной работы рефинансирование может оказаться математически невыгодным.

    Как правило, это касается смены графика платежей с дифференцированного на аннуитетный. Если в 2015 году ипотека оформлялась под 15%, а уже через 1,5-2 года появилась возможность рефинансировать под 13%, при указанной смене платежей это невыгодно.

    Пример

    Первоначальный кредит оформлен на 4 млн р. со сроком в 15 лет, процентная ставка, как указано выше – 15%;

    1. Дифференциальный платеж – 73 181…22 496 р., переплата 4 525 059 р.
    2. Аннуитетный платеж — 55 983 р., переплата 6 077 599 р.

    В случае перекредитования под 13% заемщик получает следующие условия:

    1. Дифференциальный платеж – 66 387… 22 460 р., переплата 3 921 718 р.
    2. Аннуитетный платеж – 50 610 р., переплата 5 110 106 р.

    Если графики выплат меняются с дифференциального на аннуитетный, даже при снижении процентной ставки на 2%, стоимость кредита увеличивается на 585 т.р. Это только один показатель, а кроме этого нужно обращать внимание на остальные условия договорных отношений. Рекомендуется этот анализ проводить с финансовым юристом.

    Что нужно из документов?

    Чтобы банк одобрил заявку на рефинансирование, к ней необходимо приложить целый пакет документов. Условно их можно распределить на группы, которые характеризуют или подтверждают:

    1. Личность заявителя: удостоверение личности (паспорт), СНИЛС, трудовая книжка, справка 2-НДФЛ.
    2. Существующие договорные отношения с банком: действующее кредитное соглашение, график погашения, справка об остатке задолженности займа.
    3. Залоговое имущество: договор по отчуждению недвижимости, свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, другую недвижимость, кадастровый паспорт, справки про отсутствие коммунальных долгов, а также форму Ф40 из ФМС.

    Кроме того, в заявке следует указать вескую причину рефинансирования. Экономический рост в стране, снижение процентной ставки к таковым не относятся, в просьбе откажут. Вместо этого нужно сослаться на прибавление в семействе, лишение прежнего места работы, появление дополнительных трат в связи с алиментами на детей и родителей, тяжелое заболевание и дорогостоящее лечение. Эти обстоятельства нужно подтвердить документально: свидетельством о рождении, решение суда о назначении алиментов, медицинским заключением.

    Читайте так же:  Переводы денег с билайна по номеру 7878

    Инструкция, как сделать правильно

    Довольно часто граждане испытывают некоторое замешательство, не зная с чего начать. Понять, как правильно оформить данную процедуру, поможет следующий план действий:

    Шаг 1 – необходимо изучить как можно больше программ различных кредиторов и выбрать из них наиболее выгодную для себя.

    Шаг 2 – составить заявление и передать его заимодателю. Сделать это можно путем личного контакта или же через интернет, заполнив на сайте банка соответствующую анкету.

    Шаг 3 – дождаться ответа (обычно на это уходит от 2 до 5 дней).

    Шаг 4 – получив согласие на рефинансирование, необходимо уведомить об этом своего текущего кредитора, а затем приступить к сбору документов.

    Шаг 5 – предоставление необходимых бумаг и заключение договора с другим кредитным учреждением.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    После того как все формальные моменты будут урегулированы, новый кредитор погасит задолженность клиента, перечислив соответствующую сумму на счет предыдущего заимодателя.

    Перекредитование в другом банке: возможно ли?

    Итак, ответ на вопрос о том, можно ли рефинансировать ипотеку, положителен. От кредитополучателя требуется:

    1. Выбрать подходящую ему программу и банк, рассчитать выгоду.
    2. Уточнить пакет документов, который необходимо подать вместе с заявкой, собрать его.
    3. Заполнить обращение, подать его в банк.
    4. После одобрения явиться в финансовую организацию вместе с созаемщиком (если семья полная), подписать договор.

    По итогу подписания соглашения следует подать заявку текущему кредитору о досрочном погашении займа. Деньги на счет поступят в течение нескольких банковских дней (до 3-х). Далее, необходимо потребовать справку о полном погашении ипотеки, которая передается новому кредитору. Рекомендуется сразу получать несколько экземпляров этого документа, чтобы один оригинал оставался у плательщика.

    Кроме справки, нужно получить и закладную, после чего через многофункциональный центр (МФЦ) снимается обременение на квартиру (или дом), выполняется в течение 5 дней. В МФЦ нужно явиться вместе с сотрудником банка, который предоставляет рефинансирование. С собой обязательно иметь оригинал соглашения о перекредитовании, которое является основанием для наложения нового обременения на ипотечное жилье. Дальнейшую процедуру проводит сотрудник банка. Итог – очередной ежемесячный платеж осуществляется по новой процентной ставке.

    Ситуации, когда выгодно это делать

    Но перед тем как непосредственно решать вопрос, можно ли рефинансировать ипотеку, и начинать сбор документов, необходимо провести расчет. Он нужен, чтобы понять, выгодно ли проводить рефинансирование по предложенным условиям. Более низкая процентная ставка не всегда приводит к уменьшению платежа, как это не парадоксально.

    Простой пример – ипотека оформлена на сумму в 3 млн р. сроком на 15 лет под 15% годовых. Заемщик выплачивает кредит по дифференцированному графику платежей, размер которых регулярно уменьшается с 54 886…16 872 р. В результате стоимость займа 3 393 794 р. – именно эту сумму переплатит клиент банка.

    Через два или три года заемщик может перекредитоваться под 12%, но только под аннуитетный график. В результате:

    1. Фиксированный платеж составит 36 т.р.
    2. Стоимость ипотеки – 3, 481 млн р.

    То есть, процент существенно уменьшился, сроки остались те же, а стоимость кредита возросла на 88 т.р. Кроме того, нужно рассчитывать на необходимые затраты, которые потребуются для оформления документов и подачи заявки в банк. Ее рассмотрение проходит не бесплатно.

    Но, как указано выше, ажиотаж вокруг рефинансирования в 2017 году был вызван существенным снижением процентных ставок. Заемщики получили возможность перекредитоваться под 9-11%. А с учетом того, что изначально банк настаивает именно на аннуитете, выгоды очевидны.

    Стоит ли рефинансировать ипотечный кредит?

    Оформление последующей ипотеки далеко не в каждом случае является эффективным способом снижения финансовой нагрузки. Иногда такая процедура может и вовсе повлечь за собой еще большие долги, поэтому чтобы понять есть (ли) в этом смысл, необходимо собрать максимальное количество информации.

    Определить выгодно ли рефинансирование ипотеки в конкретной ситуации, помогут ответы на следующие вопросы:

    • Сколько времени прошло с начала погашения ипотечной ссуды?
    • Какой процент предлагает заимодатель?
    • Взимаются ли дополнительные сборы за обслуживание, каков их размер?

    Ситуации, когда в этом есть смысл

    Итак, перекредитование целесообразно делать в начале оформления ипотеки. Все дело в том, что большинство банковских учреждений в расчетах с клиентами используют аннуитетную схему, которая предполагает выплату основных процентов в первые месяцы. При этом само тело кредита на начальном этапе практически не возвращается.

    Есть вопрос по рефинансированию ипотеки?

    Задайте его опытному кредитному юристу в рамках БЕСПЛАТНОЙ консультации!

    Горячая линия в Москве: 8 (495) 131-95-79

    Помощь в других регионах: 8 (800) 550-74-53

    Таким образом, сделав рефинансирование сразу после оформления ипотечной ссуды, заемщик сможет сэкономить существенную сумму денег за счет уплаты более низких процентов.

    Следующим важным моментом является размер платы за использование кредитных средств по системе перекредитования. Сегодня банки предлагают самые разные условия, однако для того, чтобы такая процедура имела смысл (с экономической точки зрения), отрицательная разница между текущей и новой ставкой по ипотеке, должна быть не менее 2 процентных пунктов. В противном случае всю получившуюся экономию «съедят» дополнительные расходы, которые могут возникнуть при оформлении (комиссии, госпошлина за регистрацию, штраф за досрочное погашение и т.д.).

    Что нужно учесть, на что обратить внимание при перекредитовании ипотеки под меньший процент?

    Чтобы принять правильное решение и не ошибиться с выбором, нужно обратить внимание на такие моменты:

  • Прежде чем обращаться в конкретный банк, следует изучить предложения других банков. Возможно, в другом финансовом учреждении вам предоставят более выгодные условия рефинансирования.
  • Не нужно слепо доверять рекламе. То, что банк рекламирует на различных площадках, на самом деле может не соответствовать действительности.
  • Обязательно следует проконсультироваться с сотрудником банка, на каких условиях он предоставляет программу рефинансирования, под залог какой недвижимости.
  • Обязательно следует рассчитать выгоду, воспользовавшись онлайн-калькулятором либо обратившись к специалисту банка.
  • Нюансы из личного опыта

    Ипотека была оформлена в 2015 году под 15% на однокомнатную квартиру в 25 м2, которая использовалась, как студия. В 2018 году процентная ставка снизилась до 7,5%, но Сбербанк, который являлся кредитором, по условиям рефинансирования предлагал 9,5%. Получилось сэкономить на выписке из ЕГРП около 2 т.р. Причина – квартира покупалась до середины 2016 года, правоустанавливающего документа (свидетельства) достаточно при обращении в банк с заявкой.

    Остальные затраты на перекредитование составили:

    • Услуги эксперта по оценке стоимости – 2,5 т.р. из расчета по 100 р. за 1 м2;
    • Договор страхования жизни заемщика и его предмета залога – 9,5 т.р.;
    • Нотариально заверенное согласие жены, которая является сособственником квартиры (совместно нажитое имущество) – 2,8 т.р.

    Итого, расходы составили 14,8 т.р. И это с учетом экономии в т.ч. на юриста, небольшой площади квартиры. Изначально кредитор одобрил заявку, но под ставку в 12%.

    Читайте так же:  Может ли банк переоформить кредит на родственников

    Можно ли добиться под меньший процент?

    Указанные 9,5% предоставлялись Сбербанком при одном условии. Клиент должен передать закладную на жилье на баланс кредитного учреждения в течение 60 дней. Если в указанный срок уложиться не получается, заемщику по его заявлению может предоставляться дополнительно еще 1 месяц. Невыполнение указанного условия в течение 3 месяцев оставил бы прежнюю ставку в 12%.

    Поскольку закладная заемщика изначально находилась в Москву, на ее истребование и пересылку, передачу на баланс в Сбербанк потребовался 1 месяц. Таким образом, был рефинансирован кредит с 15% до 9,5% годовых.

    Если поступил отказ

    Можно обратиться в другой банк, предварительно проконсультировавшись с кредитным юристом. Но при определенных условиях отказ поступит в любом случае. Некоторые пункты указаны выше – незначительное изменение процентной ставки или оставшийся небольшой срок договора ипотеки.

    Поступит отказ и в том случае, если перед обращением за перекредитованием заемщик уже реструктуризировал долг. Например, если в указанном выше примере в 2017 году были бы изменены условия ипотеки, в результате чего ставка снизилась до 13%, Сбербанк отказал бы в рефинансировании.

    Ипотечное кредитование и его особенности

    Ипотека – это один из видов кредитования. Применяется по отношению к недвижимости, которая выступает в качестве залога, является гарантией возврата полученных денег и процентов по ним. Оформляется на длительный срок – от 5 до 25 лет и более. Механизм получения ипотеки подразумевает использование не только услуг банка, но и страховых, а также оценочный коммерческих организаций, что в совокупности делает стоимость кредита дороже.

    Но в целом ипотечное кредитование, несмотря на дополнительные издержки и особенности, облегчает россиянам проблему приобретения собственного жилья. Его основные преимущества:

    • Деньги выдаются немедленно после того, как оформлен договор ипотеки;
    • Лицам со стабильным доходом достаточного размера выдача кредита гарантирована;
    • Невысокие процентные ставки, разнообразные условия кредитования.

    Кроме того, действуют государственные льготные программы получения ипотеки для молодых семей, врачей, учителей, пенсионеров, военных и т.д. С 2018 года гражданам с двумя и более детьми, рожденными в период 2018-2022 годов кредит на жилье доступен под 6% (Постановление правительства РФ от 30.12.17№1711).

    Подводные камни и причины

    Несмотря на положительные стороны ипотечного кредитования, которое однозначно можно рассматривать, как благо, есть у него и минусы. К таким подводным камням относятся:

    • Необходимость готовить большой пакет документов;
    • Значительная стоимость кредита;
    • Требование внести первоначальный взнос;
    • Дополнительные затраты на комиссионные.

    Небольшие проценты, как указано выше, перекрывает длительность кредита. Даже если он выдается под 10% годовых, за 20 лет заемщик обязан выплатить, кроме полученных денег, в два раза большую сумму, что заставляет размышлять о том, как сделать рефинансирование ипотеки. И это не считая других платежей в виде страховки, комиссионных и т.п.

    Причина в том, что банк не благотворительная организация. Он зарабатывает на заемщике. В западных странах ипотека выдается под 2-3%, но там высокий уровень платежеспособности и экономическая стабильность. В России эти показатели хуже, поэтому и риски кредиторов выше. Это и приводит к высоким процентам по ипотеке, а также дополнительным платежам.

    Сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки?

    Нет ни одного закона, где говорилось бы об ограничениях касательно проведения процедуры рефинансирования ипотеки. Однако банки сами вправе отказывать клиентам в этой программе по своим соображениям.

    Например, если у потенциального заемщика плохая кредитная история, он официально не трудоустроен либо получает маленькую зарплату, несоизмеримую со стоимостью той недвижимости, что он выбрал, то банк может отказать ему в одобрении заявки.

    Рефинансирование или реструктуризация ипотеки?

    На первый взгляд может показаться, что эти понятия одинаковые, потому что цель у них одна – снизить ипотечное бремя заемщика, улучшить его условия кредитования.

    Однако рефинансирование – это процедура, которая выгодна в первую очередь банку, потому как рефинансируя ипотеку других банков, он, тем самым, перетягивает к себе новых клиентов. Благодаря этому он увеличивает портфель долгосрочных кредитов, его прибыль возрастает.

    А реструктуризация ипотеки – программа, которую используют банки по отношению к действующим заемщикам. То есть, банк меняет условия кредитования для своих же клиентов. Делается это с одной целью – помочь заемщику продолжать выполнять свои обязательства, не допустить просрочки по платежам.

    Поэтому на вопрос: «Можно ли сделать рефинансирование ипотеки в том же банке?» ответ «Нет», однако реструктуризовать ипотеку можно при условии, что банк предоставляет такую услугу. И здесь нет особой разницы в том, какую финансовую структуру клиент выберет: свой банк, с которым он уже работал или новый банк.

    Многие банки уже давно начали предлагать своим же клиентам программу реструктуризации. Политика их такова: лучше получать от клиента хоть какие-то деньги, чем накапливать долги.

    Информация по закону

    Поменять условия ипотечного кредита можно реструктуризацией и перекредитованием. Нередко последний способ относят к очередному методу реструктуризации, но это не корректно. Между ними есть две принципиальные разницы, а именно:

    1. Рефинансирование всегда сопровождается заключением нового кредитного договора, другой способ изменения условий займа может ограничиться внесением дополнений к действующему соглашению.
    2. Перекредитование проводит как тот банк, в котором первоначально оформлена ипотека, так и другой, готовый выполнить обязательства нового клиента перед его текущим кредитором. Но только последний может провести реструктуризацию.

    Механизм рефинансирования заключается в том, что финансовое учреждение выполняет прежние обязательства заемщика, заключая с ним новое кредитное соглашение. Используется, как правило, чтобы улучшить финансовое положение плательщика.

    Такую ситуацию спровоцировал экономический рост в стране и резкое снижение процентной ставки по займам на недвижимость. С 2015 по 2018 год она упала с 15-18% до 8-11%. Кроме того, новый закон, а точнее, Постановление правительства от 30.12.17 №1711, предложило гражданам ипотеку под 6%. Для этого необходимо соответствовать двум условиям:

    1. Наличие в семье двух и более детей.
    2. Их рождение должно приходиться на период 2018-2022 годов.

    Если эти условия соблюдаются, можно не только оформить ипотеку, но и рефинансировать ранее взятый заем на недвижимость под эту процентную ставку. Разницу между указанными 6% и установленными банковскими процентами компенсируется за счет государственного бюджета.

    Какие банки делают процедуру рефинансирования?

    Сегодня многие банки в РФ предлагают программу рефинансирования. В каждом банке свои условия для реализации этой программы:

    «Сбербанк»

    Он предоставляет клиентам возможность рефинансировать не только ипотеку, но и другие кредиты.

    Срок кредитования – до 30 лет, валюта – рубли, максимальная сумма по ипотеке не должна превышать 80% стоимости недвижимости, указанной в отчете об оценке.

    С помощью этой услуги можно рефинансировать только один ипотечный кредит – на покупку или строительство жилья, капитальный ремонт.

    Читайте так же:  Возьму деньги под проценты у частного лица

    Залоговым имуществом может выступать квартира, дом, комната, часть квартиры, помещение с участком. Возраст заемщика на момент переоформления договора – не меньше 21 года.

    «Газпромбанк»

    Минимальный срок по программе рефинансирования ипотечных кредитов – от 3,5 и до 30 лет. Рефинансирование под залог квартиры, на которую у заемщика есть право собственности.

    Минимальная сумма ипотеки – не меньше 15% от стоимости жилья (по состоянию на 2020 год).

    Программу рефинансирования банк предоставляется для погашения ипотеки других банков для покупки готового жилья, новостроек. Валюта ипотеки – рубли. Размер кредита не больше 90%. Срок ипотеки – до 30 лет или до 20 лет – по двум документам.

    «Россельхозбанк»

    Можно оформить программу рефинансирования займа на приобретение квартиры на первичном, вторичном рынке, на покупку жилого дома с земельным участком.

    Ипотека по программе рефинансирования выдается в сумме не больше 80% от стоимости объекта договора (квартиры, таунхауса) и не больше 70% от стоимости дома с земельным участком.

    По программе рефинансирования залог вносится обязательно. Обязательное привлечение созаемщиков в количестве не больше 3 человек.

    Заключение

    Главная особенность рефинансирования в том, что речь касается денег. Поспешные, непродуманные, неграмотные действия не только не облегчат положение заемщика, но разуверят его в возможностях, которые предоставляет банковская система. Поэтому эту процедуру рекомендуется проходить после консультации с кредитным юристом.

    Когда игра не стоит свеч: выгодно ли рефинансирование ипотеки?

    На первый взгляд, рефинансирование может показаться весьма выгодным способом аннулирования задолженности по ипотеке. Однако не все так просто, эта услуга содержит в себе много подводных камней и особенностей, о которых следует знать.

    Итак, настоящая статья поможет разобраться в основных преимуществах и недостатках такой процедуры.

    Полезное видео

    Полезное видео

    Выгодно ли рефинансирование ипотеки? Как сделать рефинансирование, чтобы было выгодно?

    Многих людей волнует вопрос: «Стоит ли рефинансировать ипотеку? Ведь раньше ставки по ипотеке были одни, а сегодня они другие – на несколько позиций меньше?!».

    Писать заявление о рефинансировании ипотечного договора выгодно в таких ситуациях:

    • если ставка по договору в данный момент выше той, что предлагает другой банк;
    • если ипотека была взята в банке на не очень выгодных для клиента условиях;
    • если клиент оформил ипотеку на крупную сумму.

    Стоит ли делать процедуру рефинансирования ипотеки в 2020 году?

    Процесс погашения ипотеки в одном банке путем взятия кредита в другом целесообразен в таких случаях:

    • если клиента не устраивает обслуживание в банке, где он брал ипотеку;
    • если клиенту тяжело оплачивать обязательную сумму ежемесячного платежа.

    Ипотеку особо выгодно рефинансировать тем клиентам банка, которые оформили договор по высоким процентам несколько лет назад.

    Сейчас в России идет тенденция снижения процентной ставки по ипотеке. Порой разница между ставками на теперешний момент и предыдущий может доходить до 5–6%. Рефинансирование позволяет сэкономить средства.

    Чтобы понять, выгодно ли рефинансировать ипотеку, нужно просчитать, какой остаток задолженности нужно внести по старому договору и сколько денег придется заплатить по новому договору. Если разница небольшая, тогда можно не менять условия кредитования.

    Минусы при рефинансировании ипотеки

  • Длительная процедура оформления. На все про все человеку понадобится не меньше месяца, чтобы перезаключить ипотечный договор с другим банком. Ему придется искать банк, предоставляющий программу рефинансирования на выгодных условиях, общаться с банком, страховой, оценочной компанией, готовить необходимый пакет документов и многое другое.
  • Рефинансирование – не бесплатный процесс. Даже если человек будет обращаться во все инстанции самостоятельно, то все равно ему придется потратиться на оценщика, доверенность, на регистрацию закладной.
  • Если банк одобрил заемщика, то следующим этапом будет рассмотрение им объекта недвижимости. На этом этапе заемщику нужно оценить квартиру. За услуги оценщика придется заплатить. И если после процедуры оценивания банк откажет в выдаче ипотеки, то никто не будет компенсировать заемщику его расходы, понесенные им на оценивание недвижимости.
  • Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?

    Да, может, при условии, если заемщик либо его залоговая недвижимость не соответствует тем критериям, что выдвигает конкретный банк. Финансовые учреждения не обязаны сообщать клиенту, по какой причине они отказываются рефинансировать его ипотеку.

    Чаще всего это происходит по таким причинам:

    • плохая кредитная история заемщика (наличие задолженностей, несвоевременная оплата по кредиту);
    • невысокий официальный доход;
    • небольшой стаж работы;
    • несоответствие объекта залога требованиям банка;
    • предоставление банку неправдивых сведений касательно трудоустройства, заработной платы и др.

    В чем суть перекредитования в другом банке?

    Сейчас активно применяется система рефинансирования ипотечного кредита, которая предназначена для перевода дорогих кредитов в категорию более дешевых. Так, клиент имеет возможность погасить текущую задолженность по ипотеке за счет ссуды, оформленной в другом банке.

    Смысл такой процедуры можно представить следующим образом:

    1. Заемщик находит нового кредитора, предлагающего более выгодные условия (пониженную процентную ставку, меньший размер ежемесячного платежа и т.д.).
    2. Заключается договор о рефинансировании.
    3. Текущая задолженность по ипотеке погашается за счет средств, полученных от другого заимодателя.

    Таким образом, для банка смысл в том, чтобы переманить чужого клиента, а для заемщика – сэкономить определенную сумму денег.

    Плюсы и минусы процедуры

    Услышав о такой услуге, многих граждан интересует – выгодно ли рефинансирование ипотеки? Для того чтобы ответить на данный вопрос, разберемся с основными преимуществами и недостатками такой процедуры.

    Итак, основные плюсы перекредитования заключаются в следующем:

    • Возможность снижения общей суммы выплат за счет пониженной процентной ставки;
    • Перевод ссуды из одной валюты в другую (например, с долларов на российские рубли);
    • Уменьшение ежемесячного взноса за счет увеличения срока кредитования;
    • Объединение нескольких займов в один;
    • Снятие обременения с заложенной недвижимости (в случае, если второй банк согласился дать кредит без залога).


    Таким образом, последующий ипотечный кредит обладает существенными преимуществами. Однако на него стоит взглянуть и с другой стороны, ознакомившись с рядом недостатков:
    • Возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием такой услуги (дополнительные комиссии и сборы);
    • Длительность и сложность процедуры (перекредитование в другом банке приравнивается к оформлению новой ипотеки);
    • Погасить можно не более 5-6 займов;
    • Необходимость в получении разрешения со стороны предыдущего заимодателя;
    • Требуется наличие безупречной кредитной истории.

    Заключение

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Таким образом, нельзя однозначно сказать, что рефинансирование является гарантией получения более дешевого ипотечного кредита. Конечный размер экономии зависит от многих факторов, которые следует заблаговременно учесть. В одних ситуациях это действительно выгодно, в других же абсолютно бессмысленная процедура.

    Источники

    Как сделать рефинансирование ипотечного кредита
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here